קווים לדמותם של משרדי שמאות מקרקעין בתל אביב

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. קווים לדמותם של משרדי שמאות מקרקעין בתל אביב

כמו בבירות כלכלה שונות ברחבי העולם, מחירי הנדל"ן בתל אביב גבוהים בהשוואה לערים אחרות ומושפעים ממגוון רחב מאוד של גורמים. מבית חברת טדי שמאות וניהול מציינים

שבהגיעם להכין חוות דעת שמאית עבור נכס כלשהו, נדרשים משרדי שמאות מקרקעין בתל אביבלבקיאות מלאה והתעדכנות שוטפת לגבי הסביבה שבה ממוקם הנכס, על כל מאפייניה הייחודיים.

אי לכך, בין אם מתעתדים לרכוש, למכור או לשכור נכס בעיר הגדולה ובין אם זקוקים לייעוץ וליווי מקצועי באחד מתחומי עולם המקרקעין, דוגמת התחדשות עירונית (תמ"א 38, פינוי בינוי או בינוי פינוי), הערכות שווי נכסים מניבים, הכנת חוות דעת נגדיות בנוגע להיטל השבחה וכן הלאה, שאז מוטב להסתייע בשירותיהם של משרדי שמאות מקרקעין בתל אביב. 

פערים המשמעותיים בשווי הנכסים בין האזורים השונים

אחד ממאפייניה הבולטים של העיר תל אביב בהיבט הנדל"ני נעוץ בפערים המשמעותיים בשווי הנכסים בין האזורים השונים, וכן בין שכונות ורחובות באותה השכונה. יתירה מכך, לעתים ניתן להיתקל בהפרשי מחירים של מעל ל- 40,000 ₪ למ"ר בשווי הנכסים בין שני רחובות סמוכים ביחס לקרבתם אל הים. 

למשל, דירת גן 4 חדרים ששטחה 170 מ"ר מתומחרת ברחוב בן יהודה ב- 37,500 שקלים למ"ר בנוי, בעוד שדירת 3 חדרים ברחוב הירקון ששטחה 90 מ"ר מתומחרת ב- 76,400 שקלים למ"ר בנוי. 

זוהי אחת הדוגמאות הקלסיות לחשיבות ההסתייעות באנשי מקצוע המתמחים בתחום השמאות מקרקעין בתל אביב, היות ולעתים קרובות ניתן להיתקל בנכסים עם קרבה גאוגרפית ומאפיינים דומים, שיש ביניהם פערי מחירים עצומים, בשל מכלול רחב של השפעות שונות, כמו במקרה הזה המרחק מהים הקרבה לים.

בעיית הרישום של נכסים בטאבו ובנייה ללא היתר

תחום נוסף עליו מחויבים משרדי שמאות מקרקעין בתל אביב לשים דגש רב מתייחס לבעיית הרישום של הנכס בטאבו, בנייה ללא היתר וחריגות בנייה. בתל אביב  ניתן להיתקל באינספור מקרים שבהם חדרי כביסה ומחסנים הוסבו באופן בלתי חוקי לדירות מגורים, דירות קרקע שהפכו לדירות גן, תוך השתלטות של הבעלים על שטח ציבורי, דירות בקומות עליונות שהפכו לדירות גג, תוך השתלטות הבעלים על הגג המשותף ועוד. 

למניעת תרחישים מסוג זה, נדרשת בדיקת התאמה בין תכנית היתר הבניה למצב הנכס בפועל וכן האם ישנם תיקי פיקוח או צווי הריסה על הנכס שמעוניינים לרכוש. במקביל נבדקות אם קיימות זכויות בניה שטרם נוצלו. בהקשר זה, חשוב להבהיר שבעיות משפטיות סביב עניין רישום הנכס ובנייה שלא בהיתר עלולות להוביל לנזקים כספיים כבדים לצד עגמת נפש רבה.

שמאות מקרקעין בתל אביב: ביצוע עסקאות נדל"ן בראש שקט 

אז החלטתם לעבור מהפריפריה אל העיר הגדולה, ולשם כך אתם מתעתדים להסתייע 

במתווך מקומי, המתמחה באזור שבו הנכם מעוניינים להתגורר, עורך דין לענייני נדל"ן וחברת בדק בית שתבדוק את הנכס מבחינה פיזית, כדי לשלול ליקויים שעלולים להשפיע על שווי הדירה. בשלב זה, עשויה להתעורר בקרבכם ההתלבטות האם להיעזר בשירותיו של אחד ממשרדי שמאות מקרקעין בתל אביב, או שמא ניתן לוותר על השירות?

מאחר ורכישת דירה נחשבת על פי רוב לעסקת הנדל"ן הגדולה והחשובה ביותר שמבצע הישראלי הממוצע לאורך חייו, מוטב לו להיעזר באנשי המקצוע היחידים שיכולים להבטיח לו ביצוע עסקאות נדל"ן בראש שקט, ובפרט בעיר מטרופולין דוגמת תל אביב, שבה מחירי הנדל"ן גבוהים לאין שיעור בהשוואה לערים האחרות.

בנייה בלתי חוקית והסבות ללא היתר

מבית חברת טדי שמאות וניהול בע"מ מציינים שאחת מהתופעות הנפוצות, אותה מטיבים משרדי שמאות מקרקעין בתל אביב להכיר, נוגעת לחריגות בנייה, בנייה בלתי חוקית והסבות ללא היתר, כמו למשל הסבת חדרי כביסה ומרתפים לדירות מגורים, השתלטות של בעל הנכס על גג המבנה שהנו גג המשותף לכלל הדיירים, וניסיון למכור את הנכס כדירת גג, ועוד אינספור דוגמאות מסוג זה. 

מעבר לעובדה שמדובר בעבירה פלילית שבגינה עשויה מחלקת הפיקוח העירונית לדרוש מהרוכש להרוס את התוספת הבלתי חוקית, בהמשך עתיד הבנק המסחרי לסרב למתן משכנתה לצורך ביצוע הרכישה. תופעה נוספת הייחודית לעיר תל אביב היא פערי מחירים משמעותיים בין נכסים שונים השוכנים כמה עשרות מטרים זה מזה, בשל מגוון גורמים המשפיעים על שוויים.

תכניות להתחדשות עירונית

נקודה נוספת שעליה נדרשים משרדי שמאות מקרקעין בתל אביב לתת דגש רב עוסקת בהתחדשות העירונית בעיר. בקטגוריה זו ניתן למנות את תכנית השימור החדשה תא/ 2650 ב', תכנית המתאר תא/5000 ותכניות הרבעים. בתכנית השימור החדשה תא/ 2650 ב' כלולים מעל ל- 1,000 מבנים הממוקמים באזורי העיר הישנים המכונים "העיר הלבנה". מבנים אלו נבנו בסגנון אדריכלי בינלאומי והוכרו מטעם אונסק"ו כאתר מורשת עולמית. 

אלא שתכנית 2650/ב כוללת בתוכה הגבלות מחמירות, כמו חיוב בעלי הנכסים לשיפוץ המבנה במימון עצמי, על פי העקרונות שנקבעו, תוך השתת הגבלות מחמירות כגון איסור לתוספת בנייה במגרש. בתכניות הרבעים ותכנית המתאר תא/5000, לעומת זאת, קיימת סוגיה משפטית הנידונה עד כה בבתי המשפט לגבי פטור מהיטל ההשבחה, בדומה לפטור מההיטל בפרויקטים המבוצעים במסגרת של תמ"א 38.